Все мы хотя бы раз в жизни сталкивались с тем, что брали вещь «взаймы» и, может быть, платили за ее пользование определенную сумму. Такое пользование может быть разным и регулироваться разными нормами права в зависимости от цели использования вещи, платности или бесплатности пользования вещью. Исходя из этого, различают следующие виды «заимствования» вещи:
- Ссуда — безвозмездное пользование вещью;
- Наем — владение и пользование жилым помещением за плату для проживания в нем;
- Аренда — пользование вещью за плату;
- Прокат – подвид договора аренды.
Вот о последних двух видах мы и поговорим здесь.
Надо заметить, что все указанные выше договоры пользования вещью объединены одним – объектом любого договора о пользовании вещью может быть только непотребляемая вещь, которую можно индивидуально определить. Что это значит: по всем видам указанных договоров можно отдать в пользование только такую вещь, которую можно описать определенно, при этом пользователь обязан возвратить владельцу именно ту вещь, которую он от него получил (ст. 607, ст. 625, п.1 ст. 689 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Таким образом, нельзя, например, передать в пользование мешок картошки, это будет бесполезно, поскольку вернуть ту же самую картошку пользователь не сможет.
Иногда мы с вами слышим: «Я получил ссуду в банке». Такое высказывание будет некорректным. Как мы помним, ссуда – это безвозмездное пользование индивидуально определенной непотребляемой вещью. Купюры, конечно, вещь непотребляемая и их даже можно индивидуально определить (на них имеется серия и номер). Но все это теряет смысл, если мы вспомним, что вернуть пользователь должен только ту же самую вещь, которую от получил от владельца. Согласитесь, что бессмысленно брать взаймы деньги, которыми вы не сможете воспользоваться?
Но вернемся к нашим баранам, т.е. аренде и прокату.
Договор аренды
Итак, в соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Надо оговориться, что право собственности состоит из трех компонентов: право владения, право пользования и право распоряжения. Таким образом, собственник, предоставляя имущество третьим лицам, передает им часть своих правомочий: либо право пользования, либо право владения и пользования. То есть, собственник передает или право фактического обладания вещью и право извлечения из этой вещи полезных свойств, или только право извлечения из арендуемой вещи полезных свойств.
Как мы уже определились, имущество, передаваемое в аренду, т.е. объект аренды, должно быть индивидуально определено и непотребляемо, что предусмотрено ст. 607 ГК РФ. Такое имущество должно быть передано в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Договор аренды заключается в письменной форме в случае, если он заключен на срок более одного года или независимо от срока, если хотя бы одной стороной является юридическое лицо.
Договор аренды является возмездным договором, т.е. за пользование вещью арендатор уплачивает арендодателю определенную сумму. В соответствии со ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может быть выражен как:
- Определенные в твердой сумме платежи, вносимые периодически или единовременно;
- Установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
- Предоставление арендатором определенных услуг, т.е. речь идет о том, что вместо передачи денежных средств арендатор обязуется выполнить для арендодателя или третьего лица по указанию арендодателя определенные работы/оказать ему услуги;
- Передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
- Возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Договором может быть предусмотрено как применение этих способов определения арендной платы по отдельности, так и их сочетание. Также возможно применение иных способов оплаты, не предусмотренных ГК РФ. Например, при определении арендной платы за владение и пользование земельными участками, находящимися в государственной, муниципальной собственности и собственности субъектов Российской федерации, размер арендной платы поставлен в зависимости от размера кадастровой стоимости земельных участков и различных коэффициентов, устанавливаемых законодательством на соответствующем уровне власти и применяемых исходя из категории земельного участка и/или его назначения. Порядок и сроки внесения арендной платы остаются на усмотрение сторон договора.
Самым же распространенным видом арендной платы является плата в определенных суммах.
А как быть, если в договоре не указаны размер арендной платы, срок и способ ее внесения? Отсутствие этих данных не делает договор аренды недействительным или незаключенным. Законодатель не оставил этот случай без внимания: ст. 614 ГК РФ предусматривает, что в этом случае считается, что для проведения арендных платежей установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Хотелось бы заметить, что хотя законодатель и предусмотрел такую возможность, но лучше, чтобы указанные условия все-таки нашли свое отражение в договоре, поскольку их отсутствие может стать причиной спора не только между участниками правоотношения, но и с налоговыми органами или бухгалтерией.
Срок аренды также «необязательный» элемент договора аренды. Пункт 1 ст. 610 ГК РФ говорит о том, что договор аренды считается заключенным на срок, который указан в нем, однако п. 2 ст. 610 ГК РФ предусматривает, что в том случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Аренда отдельных видов имущества может быть ограничена по сроку действующим законодательством (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Эти положения закона относятся к такому имуществу как земельные участки, находящиеся в муниципальной и государственной собственности, участки лесного фонда, водные объекты и т.д.
Увлекшись рассмотрением условий договора аренды, мы забыли о том, кто может быть сторонами по договору аренды.
Итак, арендатором может выступать любое физическое или юридическое лицо, но с оговоркой, что физическое лицо действует в пределах своей дееспособности, установленной главой 3 ГК РФ, а юридическое лицо – в пределах своей правоспособности, которая может быть ограничена законом или учредительными документами организации.
Что касается арендодателя, то таковым может являться собственник вещи, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Кто же такие лица, управомоченные законом или собственником? К ним прежде всего относятся лица, у которых вещь находится на праве хозяйственного ведения или оперативного управления; ТСЖ; органы местного самоуправления; органы управления субъекта РФ; органы управления РФ; представители по доверенности; а также арендаторы, которым собственником может быть предоставлено право сдачи вещи в субаренду. Данный перечень лиц может быть дополнен.
Вот мы и добрались до субаренды. Пункт 2 ст. 615 ГК указывает право передачи вещи в субаренду наряду с такими правами арендатора как право на передачу своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем), право на предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, передачу арендных прав в залог, внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. Пределы осуществления всех указанных прав можно откорректировать и самим договором аренды, указав, что не при каких обстоятельствах арендатор не имеет право сдать имущество в субаренду и т.д.
Следует заметить, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Что делать, если договор аренды прекращен досрочно? Например, между ООО «Ромашка» (Арендодатель) и ООО «Лютик» (Арендатор) заключен договор аренды помещения сроком с 01.01.2011 г. по 01.11.2011 г. с правом передачи имущества в субаренду без согласия арендодателя. ООО «Лютик» передало помещение в субаренду ООО «Василек» (субарендатор) на срок с 01.02.2011 г. по 06.08.2011 г. 03.04.2011 г. договор аренды между ООО «Ромашка» и ООО «Лютик» прекратил свое действие, соответственно, в тот же день прекратил свое действие и договор субаренды между ООО «Лютик» и ООО «Василек». Но руководитель ООО «Василек» знал, что в соответствии со ст. 618 ГК РФ, он вправе требовать от ООО «Ромашка» заключить с ООО «Василек» договор аренды на условиях, существовавших для ООО «Лютик», на срок, не превышающий оставшийся срок субаренды, т.е. на срок до 06.08.2011 г. Сразу оговорюсь, что арендодатель в данной ситуации не вправе отказать в заключении договора аренды. В случае получения такого отказа Вы вправе обратиться в суд за понуждением в заключении договора аренды.
Прекращение договора аренды. Договор аренды может быть прекращен истечение его срока, по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон договора.
Прекращение договора истечением его срока. В данном случае арендатор, как правило не позднее последнего дня действия договора, обязан возвратить имущество арендатору в надлежащем состоянии.
Однако, при условии надлежащего исполнения своих обязанностей по договору арендатор, при прочих равных условиях, имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Но! Арендатор обязан уведомить арендодателя о своем желании в срок, указанный в договоре, а если такой срок не предусмотрен, то в разумный срок до окончания действия договора. Возникает вопрос как определить разумность срока. Ответ на него нам дает ст. 314 ГК РФ, в которой зафиксировано, что обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства. Таким образом, думается, что такое требование должно быть получено арендатором не позднее, чем за 7 дней до истечения срока договора.
Обращаю ваше внимание, что стороны при заключении нового договора не связаны условиями договора, действовавшего ранее.
Арендодатель вправе отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок. Однако законодатель дал арендатору оружие для защиты своих интересов. Если арендодатель в течение года со дня истечения срока договора с арендатором заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Обратите внимание на то, что возникновение убытков придется доказывать.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- Существенно ухудшает имущество;
- Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (данная норма является диспозитивной и может быть изменена сторонами);
- Не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 статьи 450 ГК РФ.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендатора может быть произведено судом в случаях, когда:
- Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
- Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
- Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 статьи 450 ГК РФ.
Договор аренды может предусматривать также и то, что договор аренды расторгается, а у арендатора появляется обязанность возвратить арендуемую вещь, в течение определенного времени после получения соответствующего требования арендодателя без обращения последнего в суд за расторжением договора.
Многие вопросы, касающиеся договора аренды, остались без рассмотрения здесь. Рассмотрим их немного позднее.
Договор проката.
Как уже было отмечено выше, договор проката является разновидностью договора аренды. В целом договор проката регулируется общими нормами ГК РФ о договоре аренды, но у него есть и свои особенности.
Пробежимся по ним кратко:
- Стороны договора проката: арендатор (физическое или юридическое лицо), арендодатель (только юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которые сдают имущество в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности)
- Объект договора проката: только движимое имущество.
- Цель проката: использование арендуемого имущества для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.
- Договор проката заключается в письменной форме.
- Договор проката является публичным договором, т.е. арендодатель обязан заключить договор проката со всяким лицом, какое бы к нему ни обратилось.
- Срок договора проката: до одного года. Договор проката не может быть возобновлен на неопределенный срок. Также арендатор не имеет преимущественного права на возобновление договора аренды. Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней.
- Передача арендованного имущества в субаренду: не допускается, также как и передача им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы.
- В момент передачи имущества арендатору в присутствии последнего арендодатель обязан проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом. В качестве совета: при передаче имущества арендатору обязательно составьте акт приема-передачи, к котором отдельной строкой укажите: «Техническое состояние имущество сторонами проверено. С инструкцией по эксплуатации арендатор ознакомлен (либо Письменная инструкция по эксплуатации имущества передана арендатору на руки в момент подписания настоящего акта)».
- Недостатки переданного в аренду имущества: должны быть устранены арендодателем в течение 10 дней с момента получения заявления от арендатора, если договором не определен более короткий срок; либо переданная вещь должна быть заменена на аналогичную в тот же срок. Если недостатки проявились вследствие нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, то арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.
- Арендная плата: платежи, определенные в твердой сумме, вносимые периодически или единовременно. В случае досрочного возврата имущества арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества. Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.
- Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя.
Надеемся, что данная статья будет Вам полезна и интересна!